Najem krótkoterminowy w Polsce. Dlaczego rynek potrzebuje jasnych zasad

14 lipca 2026 roku Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich. Projekt został następnie skierowany do Sejmu. Na dzień publikacji artykułu przepisy nie weszły jeszcze w życie, dlatego część rozwiązań może zmienić się podczas dalszych prac legislacyjnych.

Projekt regulacji najmu krótkoterminowego zakłada objęcie wynajmu mieszkań na doby zasadami dotyczącymi usług hotelarskich. Obiekty mają zostać wpisane do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Celem jest stworzenie ogólnopolskiej ewidencji miejsc oferujących zakwaterowanie.

Projekt przewiduje również obowiązek posiadania regulaminu pobytu oraz danych kontaktowych właściciela lub operatora. Planowane są także kary za prowadzenie działalności bez wymaganej rejestracji.

Istotna część zmian dotyczy mieszkańców i wspólnot mieszkaniowych. Wspólnoty oraz spółdzielnie mają otrzymać możliwość zgłaszania obiektów do kontroli. Jeżeli lokal nie będzie spełniał wymogów ustawowych albo kontrola okaże się niemożliwa, obiekt może zostać wykreślony z ewidencji.

Projekt obejmuje również doprecyzowanie wymagań przeciwpożarowych oraz możliwość tworzenia przez gminy stref ograniczających świadczenie usług noclegowych w wybranych typach nieruchomości. Zmiany są powiązane z rozporządzeniem UE 2024/1028 dotyczącym przekazywania danych o usługach krótkoterminowego najmu miejsc zakwaterowania.

Kontrola rynku często przedstawiana jest wyłącznie jako dodatkowe obciążenie dla przedsiębiorców. W praktyce brak jasnych zasad najmocniej uderza w firmy działające legalnie i ponoszące realne koszty profesjonalnej obsługi apartamentów.

Profesjonalne zarządzanie apartamentami obejmuje obsługę gości, sprzątanie, utrzymanie techniczne, kontrolę jakości, bezpieczeństwo budynku oraz komunikację z właścicielami nieruchomości. Operatorzy działający zgodnie z procedurami konkurują jednocześnie z ofertami prowadzonymi bez nadzoru i bez odpowiedzialności za skutki dla mieszkańców.

Rejestracja obiektów i możliwość identyfikacji operatora mogą ograniczyć tę nierównowagę. Z perspektywy Rentoom nie chodzi o ograniczanie konkurencji, lecz o stworzenie równych zasad funkcjonowania rynku.

Większa transparentność zwiększa również zaufanie do branży. Gość powinien wiedzieć, kto odpowiada za apartament. Właściciel nieruchomości powinien mieć pewność, że lokal pozostaje pod stałym nadzorem. Mieszkańcy budynku powinni natomiast mieć możliwość szybkiego zgłoszenia problemu do konkretnego operatora.

Apartament na wynajem nie funkcjonuje w oderwaniu od otoczenia. Goście korzystają z klatek schodowych, wind, parkingów i części wspólnych budynku. To codzienna przestrzeń osób mieszkających tam na stałe.

Z tego powodu odpowiedzialność operatora nie kończy się na wnętrzu lokalu. Zachowanie gości wpływa również na komfort i bezpieczeństwo sąsiadów.

Największe konflikty pojawiają się zwykle wtedy, gdy brakuje skutecznego zarządzania obiektem.

• Nie wiadomo, kto odpowiada za apartament.
• Mieszkańcy nie mają kontaktu do operatora.
• Lokal wykorzystywany jest do organizowania imprez.
• Nie kontroluje się liczby osób przebywających w apartamencie.
• Goście nie otrzymują jasnych zasad korzystania z części wspólnych.
• Po zgłoszeniu problemu reakcja następuje zbyt późno.

Odpowiedzialny najem krótkoterminowy powinien ograniczać takie sytuacje. Prawo właściciela do korzystania z nieruchomości musi uwzględniać również prawo mieszkańców do spokojnego i bezpiecznego korzystania z budynku.

W Rentoom duży nacisk kładziemy na prewencję oraz codzienną organizację obsługi apartamentów. Najważniejsze są jasne zasady pobytu, kontrola dostępu i możliwość szybkiej reakcji na zgłoszenia.

Regulamin pobytu określa zasady korzystania zarówno z apartamentu, jak i części wspólnych budynku. Każda rezerwacja oznacza jego akceptację. Regulamin przewiduje ciszę nocną od godziny 22:00 do 6:00, zakaz organizowania imprez oraz ograniczenie liczby osób mogących nocować w lokalu.

Naruszenie regulaminu może skutkować zakończeniem pobytu oraz obowiązkiem opuszczenia apartamentu. Gość odpowiada również za szkody powstałe w lokalu i budynku. Rentoom wspomaga służby w egzekwowaniu odpowiedzialności za powstałe zniszczenia.

W apartamentach Rentoom stosowane są rozwiązania umożliwiające samodzielne zameldowanie, w tym zamki elektroniczne. Dostęp do lokalu przekazywany jest wyłącznie w ramach konkretnej rezerwacji po podpisaniu Elektronicznej Karty Meldunkowej.

Goście mają obowiązek zabezpieczania kluczy, kodów dostępu i pilotów przed użyciem przez osoby nieuprawnione. Ogranicza to ryzyko wykorzystywania danych dostępowych poza okresem pobytu.

Regulamin Rentoom pozwala również odmówić przyjęcia osoby bez ważnego dokumentu tożsamości albo osoby znajdującej się pod wpływem alkoholu lub środków odurzających. W przypadku poważnego naruszenia zasad operator może zakończyć pobyt.

Zarządzanie najmem krótkoterminowym nie kończy się na publikacji oferty w serwisie rezerwacyjnym. Za funkcjonowaniem apartamentu w Rentoom stoi zespół odpowiedzialny za komunikację z gośćmi, koordynację pobytu, utrzymanie techniczne i kontrolę jakości.

Gość odpowiada za szkody wyrządzone zarówno przez siebie, jak i osoby zaproszone do apartamentu. Dotyczy to również części wspólnych budynku. Regulamin przewiduje także konsekwencje związane z interwencją Policji lub Straży Miejskiej.

Poparcie dla większej kontroli rynku nie oznacza zgody na każde ograniczenie dotyczące najmu krótkoterminowego.

Regulacje powinny opierać się na danych i dotyczyć rzeczywistych naruszeń. Nie powinny stawiać znaku równości pomiędzy profesjonalnie zarządzanym apartamentem a lokalem działającym anonimowo i bez nadzoru.

Szczególnej ostrożności wymaga możliwość tworzenia lokalnych stref ograniczających wynajem krótkoterminowy. Takie decyzje powinny wynikać z analizy sytuacji mieszkaniowej, ruchu turystycznego oraz udokumentowanych problemów występujących w danym obszarze.

Odpowiedzialna regulacja rynku apartamentów na doby powinna:

• umożliwiać identyfikację obiektu i operatora,
• zapewniać mieszkańcom skuteczną ścieżkę zgłaszania naruszeń,
• wymagać podstawowych standardów bezpieczeństwa,
• eliminować działalność prowadzoną poza ewidencją,
• przewidywać konsekwencje za powtarzające się naruszenia,
• chronić legalnie działających przedsiębiorców przed nieuczciwą konkurencją.

Dobrze zarządzane apartamenty wspierają turystykę, gastronomię, handel i lokalne usługi. Jednocześnie muszą funkcjonować z poszanowaniem mieszkańców budynków wielorodzinnych.

Rentoom popiera uporządkowanie rynku, ponieważ przejrzyste zasady są korzystne dla mieszkańców, właścicieli nieruchomości, gości oraz firm profesjonalnie zarządzających najmem.

Regulacje powinny pomagać odróżnić odpowiedzialny najem od działalności prowadzonej bez nadzoru i procedur. Tylko wtedy możliwe będzie jednoczesne wspieranie turystyki i ochrona komfortu mieszkańców.

Sprawdź, jak wygląda profesjonalne zarządzanie apartamentami przez Rentoom. Więcej informacji znajduje się również w sekcji apartamenty na wynajem w Toruniu.

Stan prac legislacyjnych i informacje prawne zweryfikowano 29 lipca 2026 roku. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.